અગાઉના લેખોમાં આપણે કૅપિટલ ગેઇન્સ, ઇન્ડેક્સેશન, વગેરેની વાત કરી ચૂક્યા છીએ. આજે આપણે કૅપિટલ ગેઇન્સ બાબતે મળતા એક્ઝેમ્પશનની વાત કરીશું. આવક વેરા ધારા હેઠળ રહેણાક મિલકતના વેચાણ બાબતે કરવેરાનાં એક્ઝેમ્પશન આપવામાં આવ્યાં છે. જો મિલકતના વેચાણકર્તાને મળેલી રકમનો ઉપયોગ બીજી રહેણાક મિલકત ખરીદવા માટે કરવામાં આવે તો કૅપિટલ ગેઇન્સ ટૅક્સ ભરવામાંથી મુક્તિ મળે છે. આ મુક્તિ આવક વેરા ધારાની કલમ ૫૪ હેઠળ આપવામાં આવી છે. આ એક્ઝેમ્પશન મેળવવા માટેની કેટલીક શરતો વિશે આજે વાત કરીએ.
૧) આ લાભ ફક્ત વ્યક્તિગત અને એચયુએફ કરદાતાને મળે છે
૨) વેચાયેલી મિલકત રહેણાક હોવી જોઈએ, કોમર્શિયલ નહીં
૩) વેચવામાં આવેલી રહેણાક મિલકત ઓછામાં ઓછા ૨૪ મહિના સુધી વેચાણકર્તા પાસે રહી હોવી જોઈએ.
૪) એક મિલકત વેચીને સામે ખરીદવામાં આવેલી મિલકત પણ રહેણાક હોવી જોઈએ.
૫) જૂનું ઘર વેચવાના એક વર્ષ પહેલાં કે બે વર્ષ પછીના સમયની અંદર કરદાતાએ બીજી રહેણાક મિલકત ખરીદવી જરૂરી છે અથવા તો જૂનું ઘર વેચ્યાનાં ત્રણ વર્ષની અંદર રહેણાક મિલકતનું બાંધકામ કરાવી લેવું જરૂરી છે.
૬) ખરીદાયેલી કે બંધાવાયેલી રહેણાક મિલકત ભારતની અંદર જ હોવી જોઈએ.
અહીં જણાવવું રહ્યું કે કલમ ૫૪ હેઠળનો લાભ ખરીદાયેલી કે બંધાયેલી માત્ર એક રહેણાક મિલકત બાબતે લઈ શકાય છે. જો એક કરતાં વધારે રહેણાક મિલકત ખરીદાઈ હોય કે બંધાઈ હોય તોપણ લાભ માત્ર એક મિલકત બાબતે મળી શકે એવી જોગવાઈ પહેલાં હતી, પરંતુ ૧ એપ્રિલ, ૨૦૨૦થી કલમ ૫૪માં ફેરફાર કરવામાં આવ્યો છે અને બે રહેણાક મિલકત માટે આ લાભ આપવામાં આવ્યો છે. જોકે, તેમાં શરત એવી છે કે લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સની રકમ બે કરોડ રૂપિયાથી વધારે હોવી જોઈએ નહીં. વળી, આ એક્ઝેમ્પશન કરદાતા પોતાના જીવનમાં ફક્ત એક વખત લઈ શકે છે.
આ કલમ સંબંધે રવિ શાહના ઉદાહરણ પરથી વાત કરીએ. રવિ પાસે છેલ્લાં દસ વર્ષથી ઘર ‘અ’ હતું. તેમણે ૧ ફેબ્રુઆરી, ૨૦૨૦ના રોજ ૧ કરોડ રૂપિયામાં નવું ઘર ‘બ’ ખરીદ્યું. તેમણે ઘર ‘અ’ ૨ જાન્યુઆરી, ૨૦૨૧ના રોજ ૧૦ કરોડ રૂપિયામાં વેચ્યું. તેમાંથી તેમને બે કરોડ રૂપિયાનો કેપિટલ ગેઇન્સ મળ્યો. ૧ માર્ચ, ૨૦૨૨ના રોજ ઘર ‘ક’ ખરીદ્યું, જેની કિંમત એક કરોડ રૂપિયા છે.
રવિની ધારણા છે કે ઘર ‘બ’ અને ‘ક’ એક વર્ષ પહેલાં અને બે વર્ષ પછીના સમયગાળાની અંદર ખરીદવામાં આવ્યાં હોવાથી તેમને કલમ ૫૪ હેઠળનું એક્ઝેમ્પશન મળી શકશે. વળી, એમનો કૅપિટલ ગેઇન્સ બે કરોડ રૂપિયા હોવાથી તેઓ બે ઘરમાં રોકાણ કરવાનો લાભ લઈને કલમ ૫૪ હેઠળ એક્ઝેમ્પશન મળી શકશે. અહીં રવિની ધારણા સાચી છે.
અહીં નોંધવું ઘટે કે નવું ઘર ખરીદવામાં કે બાંધવામાં જે રકમનું રોકાણ થયું હોય એટલી રકમ અને કૅપિટલ ગેઇન્સ એ બન્નેમાંથી જે રકમ ઓછી હશે એટલા જ પ્રમાણમાં કૅપિટલ ગેઇન્સને એક્ઝેમ્પશન મળશે.
ધારો કે આશિષ એચયુએફની પાસે છેલ્લાં પાંચ વર્ષથી ત્રણ ઘર ‘અ’, ‘બ’ અને ‘ક’ હતાં. તેમણે જુલાઈ ૨૦૨૦માં ૧.૬ કરોડ રૂપિયામાં ઘર ‘અ’ વેચ્યું. તેમાં એમને ૬૦ લાખ રૂપિયાનો કૅપિટલ ગેઇન્સ મળ્યો. એમણે સપ્ટેમ્બર ૨૦૨૦માં ૪૫ લાખ રૂપિયામાં ઘર ‘ડ’ ખરીદ્યું. તેમનો કૅપિટલ ગેઇન્સ ૬૦ લાખ રૂપિયા હોવા છતાં તેઓ માત્ર ૪૫ લાખ રૂપિયાનું જ એક્ઝેમ્પશન મેળવી શકશે. બાકીના ૧૫ લાખ રૂપિયા પર લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સ ટૅક્સ લાગશે.
જો કલમ ૫૪ હેઠળનું એક્ઝેમ્પશન મેળવવા માટે ખરીદાયેલી અથવા બંધાયેલી રહેણાક મિલકત તેની પ્રાપ્તિનાં ત્રણ વર્ષની અંદર જો ફરીથી વેચી દેવામાં આવે તો શું થાય એ પણ જાણવું અગત્યનું છે. આવી સ્થિતિમાં કલમ ૫૪ હેઠળનું એક્ઝેમ્પશન રદ થઈ જાય છે.
ધારો કે સુભાષ દેસાઈ પાસે બે રહેણાક મિલકતો ‘અ’ અને ‘બ’ છે, જે આઠ વર્ષથી તેમની પાસે છે. તેમણે એમાંથી ઘર ‘અ’નું વેચાણ સપ્ટેમ્બર ૨૦૨૦માં ૧.૭૫ લાખ રૂપિયામાં કર્યું અને એમાં તેમને ૭૦ લાખ રૂપિયાનો કૅપિટલ ગેઇન્સ મળ્યો. તેમણે ડિસેમ્બર ૨૦૨૦માં ૧ કરોડ રૂપિયામાં ઘર ‘ક’ ખરીદ્યું. તેમણે જુલાઈ ૨૦૨૧માં કલમ ૫૪ હેઠળ એક્ઝેમ્પશનની ૭૦ લાખ રૂપિયાની રકમ માટે દાવો કર્યો. તેમણે ઘર ‘ક’ ઑગસ્ટ ૨૦૨૧માં ૧.૦૫ કરોડ રૂપિયામાં વેચી દીધું, જેમાં તેમને ૫ લાખ રૂપિયાનો કૅપિટલ ગેઇન્સ મળ્યો. વર્ષ દરમિયાન તેમની બીજી કોઈ આવક ન હતી. તેમને લાગ્યું કે તેઓ કલમ ૮૭એ હેઠળ રિબેટ મેળવી શકશે અને તેમણે કરવેરો ભરવો નહીં પડે. સુભાષની આ ધારણા ખોટી છે. તેમણે ત્રણ વર્ષની અંદર જ નવું ઘર વેચી દીધું હોવાથી એમને ૭૦ લાખ રૂપિયાનું કૅપિટલ ગેઇન્સનું એક્ઝેમ્પશન નહીં મળે. એમને શોર્ટ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સ મળ્યો છે. તેમણે ૧ કરોડ રૂપિયામાં જગ્યા વેચી છે અને તેમાંથી ૭૦ લાખ રૂપિયાના એક્ઝેમ્પશનની રકમ કપાઈ જશે. આમ, આવક વેરાની દૃષ્ટિએ એમનો ઘરની પ્રાપ્તિનો ખર્ચ ૩૦ લાખ રૂપિયા (૧ કરોડ ઓછા ૭૦ લાખ) થશે. આ ગણતરીને કારણે એમનો શોર્ટ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સ ૭૫ લાખ રૂપિયા (૧.૦૫ કરોડના વેચાણમૂલ્યમાંથી ૩૦ લાખ રૂપિયાનો ઘર ખરીદીનો ખર્ચ બાદ કરવાથી મળતી રકમ) થશે. આ શોર્ટ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સ પર સંબંધિત જોગવાઈ લાગુ થશે.
—————-
પ્રશ્નઃ મેં જુલાઈ ૨૦૨૧માં ૧૦ કરોડ રૂપિયામાં ઘર ‘અ’ વેચ્યું અને એમાં મને ૪ કરોડ રૂપિયાનો કૅપિટલ ગેઇન્સ મળ્યો. મેં ઑગસ્ટ ૨૦૨૧માં મારાં જીવનસાથીના નામે ૫ કરોડ રૂપિયામાં ઘર ‘બ’ ખરીદ્યું. શું હું કલમ ૫૪ હેઠળ એક્ઝેમ્પશન ક્લેમ કરી શકું?
ઉત્તરઃ હાલમાં આવક વેરા ખાતાની ઍપેલેટ ટ્રિબ્યુનલની દિલ્હી બેન્ચે ચુકાદો આપ્યો હતો કે જો કરદાતા જીવનસાથીના નામે બીજી મિલકત ખરીદવા માટે લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સની સંપૂર્ણ રકમનું રોકાણ કરે તો તેમને કૅપિટલ ગેઇન્સનું એક્ઝેમ્શન મળી શકે છે.
————————————–
નીતેશ બુદ્ધદેવ
ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ, કરવેરા અને પર્સનલ ફાઇનાન્સ ક્ષેત્રના નિષ્ણાત