ગયા વખતના લેખમાં આપણે રહેણાક મિલકત વેચવાથી મળતા કૅપિટલ ગેઇનને કરમુક્ત બનાવવા માટેના ઉપાય વિશે વાત કરી હતી. આજે આપણે આ વિષયે બીજી મહત્ત્વપૂર્ણ વાત કરીશું. જો તમે રહેણાક ઘર વેચી દીધું હોય અને કરવેરાનું રિટર્ન ભરવાની તારીખની પહેલાં તમે નવું ઘર ખરીદ્યું ન હોય તો શું? એ સ્થિતિમાં શું તમારે કૅપિટલ ગેઇન્સ ટૅક્સ ભરવો પડશે? નહીં ભરવો પડે, કારણ કે નવું ઘર ખરીદવા માટે જૂના ઘરના વેચાણની તારીખથી બે વર્ષનો અને નવું ઘર બંધાવવા માટે ત્રણ વર્ષનો સમય પૂરો થયો નથી.
ક્યારેક એવું પણ બને છે કે વ્યક્તિ નવું ઘર ખરીદી લેશું એવું વિચારીને આવક વેરા ધારાની કલમ ૫૪ હેઠળ કરમુક્તિ માટે દાવો કરે, પણ એ કૅપિટલ ગેઇન્સની રકમ નવું ઘર ખરીદવા કે બંધાવાને બદલે બીજા કોઈ હેતુસર કરે અને બે/ત્રણ વર્ષનો સમય પસાર થયા બાદ કરવેરાની જવાબદારી પૂરી કરવા જેટલાં નાણાં એમની પાસે ન હોય તો શું?
આવી સમસ્યાનો હલ લાવવા માટેનો રસ્તો ઉપલબ્ધ છે. એ વ્યક્તિ કૅપિટલ ગેઇન મળે ત્યારે એ રકમ કૅપિટલ ગેઇન ડિપોઝિટ અકાઉન્ટમાં જમા કરાવી શકે છે. વ્યક્તિ જ્યારે પણ ખરીદવા માટે નવું ઘર કે બાંધકામ માટેનો પ્લોટ પસંદ કરી લે ત્યારે કૅપિટલ ગેઇન ડિપોઝિટ અકાઉન્ટમાંથી બે કે ત્રણ વર્ષ એ બન્નેમાંથી જે સમયમર્યાદા લાગુ પડતી હોય ત્યાર સુધીમાં એ રકમનો ઉપાડ કરી શકે છે.
આ વાતને આપણે ઉદાહરણ દ્વારા સમજીએ. દા.ત. અભિરુચિ વ્યાસ પગારદાર કર્મચારી છે. તેમણે એપ્રિલ ૨૦૨૦માં બે કરોડ રૂપિયામાં ઘર વેચ્યું અને એમાં એમને ૪૦ લાખ રૂપિયાનો કૅપિટલ ગેઇન થયો. તેઓ ૩૧ ડિસેમ્બર ૨૦૨૧ (જે નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૦-૨૧નું આવક વેરાનું રિટર્ન ભરવા માટે સરકારે નક્કી કરેલી સુધારિત છેલ્લી તારીખ છે) સુધીમાં નવું ઘર ખરીદી કે બંધાવી શક્યાં નથી. શું તેઓ કૅપિટલ ગેઇન ડિપોઝિટ અકાઉન્ટમાં ૪૦ લાખ રૂપિયા જમા કરીને કલમ ૫૪ હેઠળ કરમુક્તિનો દાવો કરી શકે?
શ્રીમતી વ્યાસે એપ્રિલ ૨૦૨૦માં ઘર વેચ્યું હોવાથી તેઓ એપ્રિલ ૨૦૨૨ સુધી નવું ઘર ખરીદી શકે છે. જો ઘર બંધાવવું હોય તો એપ્રિલ ૨૦૨૩ સુધીનો સમય મળે છે. તેમણે ૪૦ લાખ રૂપિયા કૅપિટલ ગેઇન ડિપોઝિટ અકાઉન્ટમાં જમા કરાવી દીધા હોવાથી તેઓ આવક વેરા ધારાની કલમ ૫૪ હેઠળ કરમુક્તિનો દાવો કરી શકે છે.
અહીં નોંધવું ઘટે કે જો કરદાતા કૅપિટલ ગેઇન ડિપોઝિટ અકાન્ટમાં પૈસા જમા કરાવી દે અને નિર્ધારિત સમયમર્યાદાની અંદર ઘરની ખરીદી કે બાંધકામ કરાવે નહીં તો એ રકમની ગણતરી જે વર્ષમાં ત્રણ વર્ષનો ગાળો પૂરો થતો હોય એ વર્ષના લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન તરીકે થાય છે.
આ વાતને ઉક્ત ઉદાહરણ દ્વારા સમજીએ. શ્રીમતી અભિરુચિ એપ્રિલ ૨૦૨૨ સુધીમાં નવું ઘર ખરીદે નહીં અથવા તો એપ્રિલ ૨૦૨૩ સુધીમાં નવું ઘર બંધાવે નહીં તો તેમને નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૦-૨૧ માટે મળેલી કરમુક્તિ રદ થઈ જશે અને નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૩-૨૪ માટે એમને મળેલી રકમ લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન ગણવામાં આવશે.
અહીં નોંધવું ઘટે કે જો નવા ઘરની ખરીદી કે બાંધકામ માટે ઉપયોગમાં લેવામાં આવે નહીં અને કૅપિટલ ગેઇન ડિપોઝિટ અકાઉન્ટમાંથી નાણાં ઉપાડી લેવામાં આવે તો જ્યારે ઉપાડ કરવામાં આવ્યો હોય એ નાણાકીય વર્ષમાં રકમ કરપાત્ર બને છે.
————————
પ્રશ્નઃ મેં એપ્રિલ ૨૦૨૦માં ઘર વેચ્યું ત્યારે ૭૫ લાખ રૂપિયાનો લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન થયો. મેં આવક વેરાનું રિટર્ન ભરવાની છેલ્લી તારીખની પહેલાં કૅપિટલ ગેઇન ડિપોઝિટ અકાઉન્ટમાં ૭૫ લાખ રૂપિયા જમા કરાવી દીધા. મેં ઑગસ્ટ ૨૦૨૧માં કૅપિટલ ગેઇન ડિપોઝિટ અકાઉન્ટમાંથી પૈસા ઉપાડીને ૬૫ લાખ રૂપિયામાં નવું ઘર ખરીદ્યું. મારા આ વ્યવહારની શું અસર થશે?
ઉત્તરઃ તમારા કિસ્સામાં બે વર્ષની સમયમર્યાદા એપ્રિલ ૨૦૨૨માં અને ત્રણ વર્ષની સમયમર્યાદા એપ્રિલ ૨૦૨૩માં પૂરી થાય છે. તમે ૬૫ લાખ રૂપિયામાં નવું ઘર ખરીદી લીધું છે. તમે બે ઘરની ખરીદી કરવા માટે રોકાણ કરીને કલમ ૫૪ હેઠળ કરમુક્તિ લઈ શકો છો, પરંતુ એ લાભ તમને આજીવન એક જ વખત મળે છે. તમે બાકી બચેલા ૧૦ લાખ રૂપિયાનો ઉપયોગ ઉક્ત સમયમર્યાદાની અંદર નવું ઘર ખરીદવા કે બંધાવવા માટે કરી શકો છો. જો તમે એ ૧૦ લાખ રૂપિયાનો સમયમર્યાદાની અંદર ઉપયોગ નહીં કરો તો એ મર્યાદા પૂરી થયે સંબંધિત નાણાકીય વર્ષમાં એ રકમને લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન ગણવામાં આવશે.
————————————–
નીતેશ બુદ્ધદેવ
ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ, કરવેરા અને પર્સનલ ફાઇનાન્સ ક્ષેત્રના નિષ્ણાત