ઘરની ખરીદી સંયુક્ત નામે થાય એ ઘણી જ સામાન્ય બાબત છે. આવી પ્રોપર્ટીમાં થતી ભાડાની આવક, અને તેનું વેચાણ કરવામાં આવે ત્યારે મળતો મૂડીલાભ (કૅપિટલ ગેઇન) પ્રોપર્ટીમાંના દરેક હિસ્સેદારના હિસ્સા પ્રમાણે વહેંચી લેવામાં આવે એવી સામાન્ય સમજ છે. પણ હકીકત શું છે?
કોઈ પ્રોપર્ટી ભેટમાં, વારસામાં કે બીજી રીતે સંયુક્તપણે પ્રાપ્ત થતી હોય છે. દા.ત. નિશાંત અને એની બહેન નિશિતાને એમના પિતા પાસેથી વારસામાં ઘર મળ્યું હતું. પિતાએ બનાવેલા વારસાખત મુજબ નિશાંત અને નિશિતા બન્નેને ૫૦-૫૦ ટકા હિસ્સો મળ્યો હતો. આ મિલકત જો ભાડે આપવામાં આવે તો બન્નેને ભાડાનો અડધો-અડધો ભાગ મળે. જો મિલકત વેચી દેવામાં આવે ત્યારે મળેલી રકમ, વેચવા માટેનો ખર્ચ, વગેરે અનેક બાબતોમાં પણ એમનો હિસ્સો અડધો-અડધો થાય.
જોકે, અમુક કિસ્સાઓમાં એવું જોવામાં આવ્યું છે કે ઘરના ખરીદદારો વારસો સહેલાઈથી આપી શકાય અને કરવેરાનો લાભ મળે એ કારણો સહિતના કારણસર સંયુક્ત નામ રાખતા હોય છે. આવા સંજોગોમાં જીવનસાથી કાનૂની રીતે ઘરના સંયુક્ત માલિક કહેવાય, કારણ કે એમનું નામ ખરીદીના દસ્તાવેજમાં લખાયેલું હોય છે. અહીં જણાવવું રહ્યું કે આવક વેરાની દૃષ્ટિએ પતિ અને પત્નીને અલગ અલગ કરદાતા ગણવામાં આવે છે. ખરીદીના દસ્તાવેજમાં લખાયા પ્રમાણેની કાનૂની માલિકી નહીં, પણ ઘર ખરીદવા માટે કોણે કેટલી રકમ આપી હતી એ બાબત કરવેરાના સત્તાવાળાઓ ધ્યાનમાં લેતા હોય છે. આ વાતને એક ઉદાહરણ દ્વારા સમજવાનો પ્રયાસ કરીએ. ધારો કે આદિત્યે એની પત્ની અદિતી સાથે સંયુક્ત નામે ઘર ખરીદ્યું. ખરીદીના દસ્તાવેજમાં બન્નેનો હિસ્સો ૫૦-૫૦ ટકા હોવાનું લખવામાં આવ્યું. આદિત્ય અને અદિતીએ આ ઘર ખરીદવા માટે હોમ લોન લીધી છે. હોમ લોનની ઈએમઆઇમાંથી ૬૦ ટકા હિસ્સો આદિત્ય ભરે છે અને ૪૦ ટકા હિસ્સો અદિતી ભરે છે. આ ઘર ભાડે આપવામાં આવ્યું છે અને વર્ષની ભાડાની આવક ૨.૪૦ લાખ રૂપિયા છે. આ સ્થિતિમાં આદિત્યની ભાડાની આવક ઘરની ખરીદીના દસ્તાવેજ મુજબના ૫૦ ટકા હિસ્સા પ્રમાણે નહીં હોય, પણ હોમ લોનની ઈએમઆઇ માટે નક્કી થયેલી ટકાવારી પ્રમાણે ૬૦ ટકા હશે. આમ, તેને ૨.૪૦ લાખ રૂપિયાના ભાડામાંથી ૧.૪૪ લાખ રૂપિયા મળશે. ૪૦ ટકા રકમ અદિતીને મળશે.
હવે ધારો કે આ ઘર આઠ વર્ષે બે કરોડ રૂપિયામાં વેચવામાં આવ્યું. ઘરના વેચાણ વખતે પણ કરવેરાની દૃષ્ટિએ એ આવકને ઘરની માલિકીના ૫૦-૫૦ ટકા હિસ્સા પ્રમાણે નહીં, પણ ઘર ખરીદવા માટે આદિત્ય અને અદિતીએ આપેલી રકમની ટકાવારીના આધારે વહેંચવામાં આવશે. આમ, આદિત્યને બે કરોડ રૂપિયાના ૬૦ ટકા એટલે કે ૧.૨ કરોડ અને અદિતીને ૪૦ ટકા એટલે કે ૮૦ લાખ રૂપિયા મળશે. આ જ રીતે ઘર વેચીને મળેલી અને ઘર પ્રાપ્ત કરવા માટેની રકમ પણ ૬૦:૪૦ના ગુણોત્તરમાં જ વહેંચવામાં આવશે. ઘરની ખરીદીની રકમને ઇન્ડેક્સેશનનો બેનિફિટ મળશે.
ઉપરોક્ત ઉદાહરણ પરથી કહી શકાય કે દરેક જીવનસાથીએ ઘરની ખરીદી માટે જે હિસ્સામાં રકમ આપી હતી એ જ હિસ્સામાં વેચાણની આવક પર કરવેરો લાગુ પડશે. જો ખરીદીના દસ્તાવેજમાં હિસ્સેદાર તરીકે જીવનસાથીનું નામ લખાયું હોય, પણ એમણે એ ઘર ખરીદવા માટે કોઈ આર્થિક યોગદાન આપ્યું ન હોય તો આવક વેરાની દૃષ્ટિએ, જેમણે પૂરેપૂરી રકમ આપી છે એ જ વ્યક્તિ એકમાત્ર માલિક ગણાશે. આથી ઘર વેચતી વખતે મળેલી રકમ પણ એ એકમાત્ર માલિકની ગણાશે.
આના પરથી કહી શકાય કે ઘરના વેચાણ વખતે મળતા મૂડીલાભ (કૅપિટલ ગેઇન્સ) અને ભાડાની આવક એ બન્નેની ગણતરી કરતી વખતે નામનું નહીં, પણ જેણે પૈસા આપ્યા છે તેનું મહત્ત્વ હોય છે.
———–
પ્રશ્નઃ
મેં ૮૦ લાખ રૂપિયાની લોન સાથે ૧ કરોડ રૂપિયાનું ઘર ખરીદ્યું છે. ખરીદીના કરાર મુજબ હું અને મારાં પત્ની ૫૦-૫૦ ટકા હિસ્સાનાં માલિક છીએ. મારાં પત્ની ગૃહિણી છે અને ઘરનું ડાઉન પૅમેન્ટ અમારા સંયુક્ત બૅન્ક ખાતામાંથી થયું છે. અમે અમારી બચત આ જ ખાતામાં જમા કરીએ છીએ. હોમ લોનની બધી ઈએમઆઇ મારા પગારમાંથી જાય છે. અમને ઘરમાંથી ૧.૨૦ લાખ રૂપિયાની ભાડાની આવક થાય છે, જે સંયુક્ત ખાતામાં જમા કરાવીએ છીએ. આ આવક પર કરવેરો કેવી રીતે લાગુ થશે?
તમારાં પત્ની ગૃહિણી છે અને તેથી એમની કોઈ આવક નહીં હોય એવું હું ધારી લઉં છું. તમે કરેલું ડાઉન પૅમેન્ટ તમારી સંયુક્ત બચત છે, પણ ખરા અર્થમાં એ બધા પૈસા તમારા જ છે. ખરીદીના દસ્તાવેજમાં લખાયેલા ૫૦-૫૦ ટકા હિસ્સાને આવક વેરા ખાતું ધ્યાનમાં લેતું નથી. આમ, તમારાં પત્ની ભલે સંયુક્ત માલિક હોય, આવક વેરા ધારાની દૃષ્ટિએ ભાડાની આવક તમારી એકલાની જ ગણાશે.
—————-
નીતેશ બુદ્ધદેવ
ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ, કરવેરા અને પર્સનલ ફાઇનાન્સ ક્ષેત્રના નિષ્ણાત