હાઉસપ્રોપર્ટીની આવકની જટિલ ગણતરી સમજી લો...

પોતાની માલિકીનું ઘર હોય એ દરેક વ્યક્તિનું સ્વપ્ન હોય છે. એક કરતાં વધુ ઘર હોય એ વિશેષ આનંદનો વિષય છે. જોકે, વધારે ઘરની સાથે વધારે જવાબદારીઓ પણ આવે છે અને કરવેરાનો પણ વિચાર કરવો પડે છે.

આવક વેરા ધારાની દૃષ્ટિએ હાઉસ પ્રોપર્ટીમાં તમારું ઘર, ઑફિસ, દુકાન કે ઈમારત એ બધું જ આવી જાય છે. આ કાયદો કોમર્શિયલ અને રહેણાક પ્રોપર્ટી વચ્ચે તફાવત કરતો નથી. તમામ પ્રકારની પ્રોપર્ટીને લગતો કરવેરાનો સંબંધ આવક વેરાના રિટર્નમાં ‘ઇન્કમ ફ્રોમ હાઉસ પ્રોપર્ટી’ના શીર્ષક સાથે હોય છે.

પોતાના રહેવાસ માટે વપરાતી પ્રોપર્ટીને ‘સેલ્ફ ઓક્યુપાઇડ હાઉસ પ્રોપર્ટી’ કહેવામાં આવે છે. એ પ્રોપર્ટીમાં કરદાતાનાં માતાપિતા અને/અથવા જીવનસાથી અને બાળકો રહેતાં હોઈ શકે છે. આવક વેરાની દૃષ્ટિએ ખાલી પડેલી રહેણાક પ્રોપર્ટીને પણ સેલ્ફ ઓક્યુપાઇડ ગણવામાં આવે છે. જે હાઉસ પ્રોપર્ટી હિસ્સામાં કે આખેઆખી ભાડે આપવામાં આવી હોય તેને આવક વેરાના હેતુસર ભાડે આપેલી પ્રોપર્ટી ગણવામાં આવે છે. કોઈ પણ કરદાતા બે પ્રોપર્ટીને પોતાના રહેવાના ઉપયોગની ગણાવી શકે છે. આ વાત એક ઉદાહરણ દ્વારા સમજીએ.

રમેશ પંડ્યા પુણેમાં એક બંગલો ધરાવે છે અને એમનાં માતાપિતા ત્યાં રહે છે. તેઓ એમનાં પત્ની જોડે મુંબઈના એક ફ્લેટમાં રહે છે. રમેશભાઈનો દીકરો રોહન અમદાવાદમાં સપત્ની રહે છે. એ જે વિલામાં રહે છે એની માલિકી પણ રમેશભાઈની જ છે. રોહન એક બહુરાષ્ટ્રીય કંપનીમાં નોકરી કરે છે.

રમેશભાઈને એવું લાગે છે કે એમના પરિવારજનો ત્રણે પ્રોપર્ટીમાં રહેતા હોવાથી એમને કોઈ કરવેરો લાગુ નહીં પડે. વાસ્તવમાં એમની ધારણા ખોટી છે. તેઓ ત્રણ પ્રોપર્ટીના માલિક હોવા છતાં પોતાના રહેઠાણની મિલકત તરીકે ફક્ત બે મિલકત રાખી શકે છે. એમની ત્રણમાંથી એક પ્રોપર્ટી ભાડે આપેલી ગણાશે.

હાઉસ પ્રોપર્ટીની આવક કેટલી છે એ આવક વેરા ધારા અનુસાર ગણવાનું થોડું જટિલ છે.

૧) પ્રોપર્ટી પર મળેલું ભાડું અથવા મળવાપાત્ર ભાડું અને જગ્યા પ્રમાણેનું અંદાજિત ભાડું એ બન્નેમાંથી જે વધારે રકમ હોય એટલી રકમને પ્રોપર્ટીની ગ્રોસ એન્યુએલ વેલ્યુ ગણવામાં આવશે. અંદાજિત ભાડાની રકમની ગણતરી કરતી વખતે ઉચિત બજારમૂલ્ય અને રેન્ટ કન્ટ્રોલ ઍક્ટ મુજબનું બાડું અને પાલિકા દ્વારા થતું મૂલ્યાંકન એ બધામાંથી જે રકમ વધારે હોય એને ધ્યાનમાં લેવામાં આવે છે.

૨) ગ્રોસ એન્યુઅલ વેલ્યુમાંથી પ્રોપર્ટી ટૅક્સ બાદ કરીને મળતી રકમને નેટ એન્યુઅલ વેલ્યુ કહેવાય છે.

૩) નેટ એન્યુઅલ વેલ્યુના ૩૦ ટકા રકમને સ્ટાન્ડર્ડ ડિડક્શન મળે છે.

૪) પ્રોપર્ટી માટે લીધેલા કરજ પરના વ્યાજને અમુક નિયમો અને શરતોના આધારે ખર્ચ ગણી શકાય છે. આ ખર્ચ મહત્તમ બે લાખ રૂપિયા સુધીનો ગણવામાં આવે છે.

ઉપરોક્ત ઉદાહરણમાં રમેશભાઈની મિલકતોની નેટ એન્યુઅલ વેલ્યુ આ પ્રમાણે ધારી લઈએઃ પુણે – ૧ લાખ રૂપિયા, મુંબઈ ૩.૫ લાખ રૂપિયા અને અમદાવાદ ૨ લાખ રૂપિયા. અમદાવાદની પ્રોપર્ટી માટે લીધેલી લોન પરનું વર્ષ દરમિયાન ભરેલું વ્યાજ ૧.૫ લાખ રૂપિયા છે.

જે પ્રોપર્ટીને પોતાના વપરાશની પ્રોપર્ટી ગણતાં પહેલાં આપણે દરેક સંજોગોમાં બનતી કરપાત્ર આવકનો વિચાર કરી લઈએઃ

આ સાથેના કોષ્ટક મુજબની ગણતરી અનુસાર રમેશભાઈએ મુંબઈ અને પુણેની પ્રોપર્ટીને સ્વ વપરાશની પ્રોપર્ટી ગણવી જોઈએ અને અમદાવાદની પ્રોપર્ટી ભાડે અપાયેલી ગણવી જોઈએ. આમ, નવી ગણતરી આ પ્રમાણે થાયઃ

રમેશભાઈ પોતાના પગાર, કૅપિટલ ગેઇન્સ કે અન્ય કોઈ પણ આવકની સામે હાઉસ પ્રોપર્ટીના નુકસાનને મજરે લઈ શકે છે. આપણે જો એક પગલું આગળ વધીને વિચાર કરીએ. તેઓ બે લાખ રૂપિયાની ભાડાની ગણાતી આવક પર કરવેરો ચૂકવે છે. આ બાબતને અનુલક્ષીને એમણે પોતાના દીકરા સાથે ભાડાનો કરાર કરીને એની પાસેથી બે લાખ રૂપિયાનું ભાડું લેવું જોઈએ. આ રીતે દીકરો પોતાના પગારમાંથી એચઆરએનું ડિડક્શન લઈ શકે છે અને પોતાનો આવક વેરો બચાવી શકે છે.

——————–

પ્રશ્નઃ હું મુંબઈમાં એક ઘર અને એક કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી ધરાવું છું. ઘર સ્વ વપરાશમાં છે અને દુકાનનો ઉપયોગ છૂટક ચીજવસ્તુઓના વેચાણ માટે કરું છું. શું હું બન્ને પ્રોપર્ટીને સ્વ વપરાશની ગણાવી શકું?

ઉત્તરઃ સ્વ વપરાશ માટેની રહેણાક પ્રોપર્ટીને તમે સ્વ વપરાશ માટેની ગણાવી શકો છો. આ લાભ કોમર્શિયલ દુકાનને લાગુ નહીં પડે, કારણ કે એ રહેણાક મિલકત નથી.

————————————–

નીતેશ બુદ્ધદેવ

ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ, કરવેરા અને પર્સનલ ફાઇનાન્સ ક્ષેત્રના નિષ્ણાત