પ્રોપર્ટીનું વેચાણ કરીને થતા કૅપિટલ ગેઇન્સ પરનો કરવેરો બચાવવા વિશે આપણે વાત કરી રહ્યા છીએ. ગયા વખતના લેખમાં આપણે કરવેરો બચાવવા માટેના અમુક રસ્તા વિશે વિચાર કર્યો. જોકે, સવાલ એ થાય છે કે શું કોઈ પણ જમીન કે ઈમારત વેચીએ તોપણ કરવેરાનાં એક્ઝેમ્પશન માટે ક્લેમ કરી શકાય? ધારો કે કોઈ વ્યક્તિ એક ઘર વેચીને બીજું ઘર ખરીદવા ઈચ્છુક ન હોય તો શું થાય?
ઉપરોક્ત સવાલના સંબંધમાં જણાવવાનું કે આ કિસ્સામાં આવક વેરા ધારાની કલમ ૫૪ઈસી ઉપયોગી થાય છે. કોઈ જમીન કે ઈમારત (કે પછી બન્ને)નું વેચાણ કરવામાં આવે અને નિશ્ચિત સ્વરૂપની લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ઍસેટ્સમાં રોકાણ કરવામાં આવે ત્યારે કરવેરો ચૂકવવામાંથી મુક્તિ (એક્ઝેમ્પશન) મેળવવા માટે ક્લેમ કરી શકાય છે. જોકે, તેને નીચે જણાવ્યા મુજબની અમુક શરતો લાગુ પડે છે.
૧) વેચાયેલી પ્રોપર્ટી જમીન કે ઈમારત હોવી જોઈએ.
૨) વેચાયેલી ઍસેટ લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ઍસેટ હોવી જોઈએ અર્થાત્ એ ૨૪ મહિના કરતાં વધુ સમય સુધી પોતાની પાસે રહી હોવી જોઈએ.
૩) અમુક નિશ્ચિત લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ઍસેટમાં કરાયેલા રોકાણનો હોલ્ડિંગ પીરિયડ ઓછામાં ઓછાં પાંચ વર્ષનો હોવો જોઈએ (આ ઍસેટ એટલે નૅશનલ હાઇવે ઑથોરિટી ઑફ ઇન્ડિયા અને રુરલ ઈલેક્ટ્રિફિકેશન કૉર્પોરેશન લિમિટેડે ઇસ્યૂ કરેલા બોન્ડ).
૪) વેચાણના છ મહિનાની અંદર રકમનું રોકાણ કરવામાં આવવું જોઈએ.
૫) એક નાણાકીય વર્ષ દરમિયાન ૫૦ લાખ કરતાં વધુના રોકાણ માટે ડિડક્શન ક્લેમ કરી શકાતું નથી.
કરદાતાને મળનારું એક્ઝેમ્પશન લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સની લઘુતમ રકમ અથવા નિશ્ચિત સ્વરૂપની લોંગ ટર્મ ઍસેટ્સમાં કરાયેલા રોકાણની રકમ જેટલું મળે છે.
દા.ત. નિયતિએ નવેમ્બર ૨૦૨૦માં ૩૦ લાખ રૂપિયામાં જમીન વેચી, જેમાં ૧૨ લાખ રૂપિયાનો લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન થયો. તેમણે ફેબ્રુઆરી ૨૦૨૧માં નૅશનલ હાઇવે ઑથોરિટીના બોન્ડમાં પાંચ લાખ રૂપિયાનું રોકાણ કર્યું. આ કિસ્સામાં કલમ ૫૪ઈસી હેઠળ પાંચ લાખ રૂપિયા જેટલી રકમ પર એક્ઝેમ્પશન મળશે અને નિયતિએ સાત લાખ રૂપિયાના લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન પર કરવેરો ચૂકવવો પડશે.
હવે બીજું એક ઉદાહરણ જોઈ લઈએ. નંદિતા મહેતાએ ફેબ્રુઆરી ૨૦૨૧માં પાંચ કરોડ રૂપિયામાં બંગલો વેચ્યો અને એમાં ૧ કરોડ રૂપિયાનો લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન થયો. તેમણે માર્ચ ૨૦૨૧માં નૅશનલ હાઇવે ઑથોરિટીના બોન્ડમાં ૫૦ લાખ રૂપિયાનું રોકાણ કર્યું. મે ૨૦૨૧માં તેમણે રુરલ ઈલેક્ટ્રિફિકેશન કૉર્પોરેશનના બોન્ડમાં બીજા ૫૦ લાખ રૂપિયાનું રોકાણ કર્યું. એમણે માની લીધું કે એક વખત ૫૦ લાખ રૂપિયા નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૦-૨૧માં અને બીજી વખત એટલા જ રૂપિયા નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૧-૨૨માં રોકવામાં આવ્યા હોવાથી કુલ ૧ કરોડ રૂપિયાનું રોકાણ થઈ ચૂક્યું છે અને એમણે લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સ ટૅક્સ નહીં ભરવો પડે. વાસ્તવમાં એમની માન્યતા ભૂલભરેલી છે. કલમ ૫૪ઈસી હેઠળ મહત્તમ ફક્ત ૫૦ લાખ રૂપિયા માટે જ એક્ઝેમ્પશન મળી શકે છે. એક કરોડ રૂપિયામાંથી બાકીના ૫૦ લાખ રૂપિયા માટે કલમ ૫૪/૫૪એફ હેઠળ એક્ઝેમ્પશન લઈ શકાય છે. એ ન લેવું હોય અથવા લઈ ન શકાય તો ૫૦ લાખ રૂપિયાના લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન પર કરવેરો ચૂકવવો પડે.
હવે અંકુરનું ઉદાહરણ લઈએ. એમણે ૧ કરોડ રૂપિયામાં રહેણાક પ્રોપર્ટી વેચી અને તેમાં મળેલા ૪૫ લાખ રૂપિયાના લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇનનું રોકાણ જાન્યુઆરી ૨૦૨૦માં રુરલ ઈલેક્ટ્રિફિકેશન કૉર્પોરેશનના બોન્ડમાં કર્યું. એમણે નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૦-૨૧ના આવક વેરાના રિટર્નમાં ૫૪ઈસી કલમ હેઠળ એક્ઝેમ્પશન માટે ક્લેમ કર્યો. ઑગસ્ટ ૨૦૨૪માં તેઓ આ બોન્ડ વેચી દે તો એમના રોકાણનો સમયગાળો પાંચ વર્ષ કરતાં ઓછો રહે અને તેથી અગાઉ ૫૪ઈસી હેઠળ મળેલું એક્ઝેમ્પશન રદ થઈ જાય અને બોન્ડમાં રોકવામાં આવેલી રકમ નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૪-૨૫માં કરપાત્ર બની જાય.
કલમ ૫૪ઈસીમાં એમ પણ કહેવામાં આવ્યું છે કે નિશ્ચિત સ્વરૂપની લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ઍસેટને જામીન રાખીને લોન લેવામાં આવી હોય તો કરદાતાએ એ લોન લીધાના દિવસે સંબંધિત ઍસેટનું નાણાંમાં રૂપાંતર કર્યું ગણાય.
નીરવના ઉદાહરણના આધારે આ મુદ્દો સમજીએ. નીરવે ડિસેમ્બર ૨૦૨૦માં બે કરોડ રૂપિયામાં પ્રોપર્ટી વેચી અને ૬૦ લાખ રૂપિયાનો લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન મેળવ્યો. માર્ચ ૨૦૨૧માં એમણે નૅશનલ હાઇવે ઑથોરિટીના બોન્ડમાં ૫૫ લાખ રૂપિયાનું રોકાણ કર્યું. નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૦-૨૧ના આવક વેરાના રિટર્નમાં તેઓ ૫૦ લાખ રૂપિયા પર જ એક્ઝેમ્પશન ક્લેમ કરી શકશે, ૫૫ લાખ રૂપિયા પર નહીં.
ધારો કે ઑગસ્ટ ૨૦૨૧માં નીરવે નૅશનલ હાઇવે ઑથોરિટીના ૨૫ લાખ રૂપિયાના બોન્ડ જામીન પેટે રાખીને લોન લીધી. એમણે બોન્ડનું રોકડમાં રૂપાંતર કરાવ્યું ગણાય અને તેથી એમને નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૧-૨૨માં ૨૫ લાખ રૂપિયા પર લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સ ટૅક્સ લાગુ થશે.
——————————————
પ્રશ્નઃ મેં આ વર્ષે મે મહિનામાં ૧૧ કરોડ રૂપિયામાં રહેણાક પ્રોપર્ટીનું વેચાણ કર્યું છે, જેમાં મને બે કરોડ રૂપિયાનો લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન થયો. મેં જુલાઈ ૨૦૨૧માં જ ૭૫ લાખ રૂપિયામાં નવી રહેણાક પ્રોપર્ટી ખરીદી. આથી હું કલમ ૫૪ હેઠળ લોંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સ ટૅક્સમાંથી મુક્તિ માટે ક્લેમ કરીશ. હું બાકીના ૧.૨૫ કરોડ રૂપિયા માટે કેવી રીતે ક્લેમ કરી શકું?
ઉત્તરઃ ૧.૨૫ કરોડ રૂપિયાની બાકી રહેલી રકમમાંથી તમે નૅશનલ હાઇવે ઑથોરિટી અથવા રુરલ ઈલેક્ટ્રિફિકેશન કૉર્પોરેશનના બોન્ડમાં ૫૦ લાખ રૂપિયાનું રોકાણ ઑક્ટોબર ૨૦૨૧ સુધીમાં કરીને એક્ઝેમ્પશન લઈ શકતા હતા. બાકીના ૭૫ લાખ રૂપિયા માટે કલમ ૫૪ની જોગવાઈ મુજબ તમે બે ઘર માટે એક જ વારનું ડિડક્શન ક્લેમ કરી શકો છો. આથી તમે આગામી બે વર્ષની અંદર અર્થાત્ મે ૨૦૨૩ સુધીમાં બીજું ઘર ખરીદીને ડિડક્શન લઈ શકો છો. બીજો વિકલ્પ ત્રણ વર્ષની અંદર અર્થાત્ મે ૨૦૨૪ સુધીમાં નવું ઘર બંધાવીને ડિડક્શન લેવાનો છે.
————————————–
નીતેશ બુદ્ધદેવ
ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ, કરવેરા અને પર્સનલ ફાઇનાન્સ ક્ષેત્રના નિષ્ણાત